Если в квартире есть доли несовершеннолетних, процесс продажи квартиры усложняется. Для продажи понадобится разрешение органов опеки. Они проверят, соответствует ли сделка интересам ребенка. Обычно продажу разрешают при условии, что ребенку выделяют долю в новом жилье — равноценную той, что продается. Или на счет ребенка зачисляют деньги от продажи доли.
Сотрудники органов опеки могут лично выехать для осмотра приобретаемого жилья. Также проверяются данные о залоге, задолженности за коммунальные услуги, количество собственников и зарегистрированных лиц.
- Разрешение на продажу органы опеки должны оформить за 15 дней. Оно выдается на конкретную сделку.
- При продаже квартиры с долями несовершеннолетних детей его нужно удостоверить у нотариуса.
- После покупки новой квартиры нужно предоставить документы, что все условия соблюдены.
Если семья использовала для покупки квартиры материнский капитал, необходимо выделить доли всем членам семьи, включая детей. При продаже такого жилья ранее минимального срока владения (трех или пяти лет) необходимо рассчитать НДФЛ. При этом каждый член семьи должен задекларировать доход от продажи своей части квартиры. Это касается и несовершеннолетних детей.
Доход от продажи квартиры или доли можно уменьшить с помощью налоговых вычетов. У каждого члена семьи есть такие варианты:
Уменьшить доходы на расходы по приобретению доли. Этот вычет подойдет, если есть подтверждение расходов. При выделении долей детям у них этих расходов может не быть.
Использовать вычет в размере, не превышающем в целом 1 000 000 ₽ — пропорционально своей доле. Подтверждать расходы не нужно. Если ребенку принадлежит ¼ квартиры, его часть вычета составит 250 000 ₽.
Уменьшить доход ребенка на расходы, которые понесли его родители при покупке этой доли квартиры. Этот вариант подходит только в случае использования маткапитала и если родители не использовали те же расходы для уменьшения своего дохода.
Важно! Положения абз. 19 — 22 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ распространяются на доходы физических лиц, полученные начиная с 2017 года.
Пример расчета НДФЛ
В 2015 году супруги приобрели квартиру за 2 млн рублей. В 2018 году, после использования маткапитала, выделили доли детям по соглашению — по 1/10. В 2020 году семья продала квартиру за 2,2 млн рублей. При этом доходы членов семьи от этой сделки распределяются пропорционально долям: у супругов — по 880 тыс. рублей, у детей — по 220 тыс. рублей.
Родителям не нужно подавать декларацию и платить налог с продажи, так как они продали свои доли позже минимального срока владения — спустя 5 лет после покупки.
У детей этот срок считается с даты регистрации права собственности на их доли — с 2018 года. От их имени необходимо подать декларацию 3-НДФЛ за 2020 год.
Расходов на приобретение долей у детей нет, так как родители выделили им часть жилья по соглашению — безвозмездно. Использовать часть вычета, который предоставляется без подтверждения расходов, нецелесообразно: доход получится уменьшить только на 100 000 ₽ (1 000 000 ₽ × 1/10) и НДФЛ у каждого ребенка составит 15 600 ₽.
В таком случае доходы детей выгоднее уменьшить на расходы родителей на приобретение этих долей. Налоговая база у каждого ребенка будет рассчитана так:
220 000 ₽ — 200 000 ₽ = 20 000 ₽.
НДФЛ составит 13% от этой суммы — 2600 ₽. При правильном использовании действующей нормы налогового кодекса семья законно сэкономит 26 000 ₽.
